陆先生委托在城里发展多年的女儿小美代买一套商住两用房子，既可以自己居住养老，又能租给他人经营赚取租金收益。但是，小美却在看房时，被某房地产公司置业顾问软磨硬泡而买了一套复式住宅。置业顾问把这个小区描绘得天花乱坠：建筑面积140多平方米的房子才将近70万元，而且小区周围还将会陆续建设学校、酒店、商场等。
    小美看房当日就以陆先生的名义签订了购房意向书，两日后签订了正式的商品房买卖合同，并陆续向房地产公司交了约80万元。
    陆先生得知实情后立即让小美退房，房地产公司却表示：“要么继续履行合同，要么扣除合同总价款的20%。”一怒之下的陆先生将房地产公司告上了法庭。
    律师提醒
    超越代理权限签订合同无效
律师认为，本案是一个典型的无权代理纠纷。小美以陆先生的名义签订的商品房买卖合同原本属于效力待定合同，只有经过被代理人的事后追认，才能对其产生法律效力。
    而陆先生明确表明不同意购买，也就是未对小美所签订的商品房买卖合同进行追认，因此该商品房买卖合同对陆先生不产生任何法律效力。换句话说，这个商品房买卖合同是无效的，房地产开发公司应返还陆先生已经交付的全部购房款。由此产生的其他损失，房地产开发公司可另行向小美追偿。
    根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
    若房地产开发公司能够证明小美有代陆先生购买商品房的证据，如书面的授权委托书或者与陆先生的沟通记录等，则房地产开发公司完全有理由相信小美有此代理权，小美的代理行为有效，与其签订的商品房买卖合同就会对陆先生产生法律效力，若陆先生拒绝履行则构成违约，房地产开发公司可追究其违约责任。
    （汪红）